काठमाडौं। जग्गाको हदबन्दीसम्बन्धी कानुनी जटिलताका कारण निर्माण सम्पन्न घर, अपार्टमेन्ट, हाउजिङ तथा विकास गरिएका घडेरीको स्वामित्व हस्तान्तरण रोकिँदा करिब २ हजार युनिटको कारोबार प्रभावित भएको छ।
नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष विष्णु प्रसाद घिमिरेका अनुसार हदबन्दीका कारण करिब २ खर्ब रुपैयाँ बराबरको सम्पत्ति रोकिएर व्यवसायी, बैंक तथा घरजग्गा खरिदकर्ता सबै पक्ष प्रभावित भएका छन् । अध्यक्ष घिमिरेका अनुसार २०७६ सालदेखि हदबन्दीसम्बन्धी व्यवस्थाका कारण यसअघि खरिद गरिएका जग्गामा निर्माण भएका घर, अपार्टमेन्ट तथा हाउजिङ परियोजनाको स्वामित्व हस्तान्तरणमा समस्या देखिएको हो ।
व्यवसायीले जग्गा खरिद गर्न र परियोजना निर्माण गर्न सके पनि बिक्रीका क्रममा स्वामित्व हस्तान्तरण गर्न नपाउँदा ठूलो रकम अड्किएको उनको भनाइ छ।‘हदबन्दीका कारण घर र अपार्टमेन्ट गरेर लगभग २ हजारको हाराहारीमा रोक्का छ । मूल्यको हिसाबमा करिब २ खर्ब रुपैयाँको प्रपर्टी रोक्का छ,’ अध्यक्ष घिमिरेले भने । उनका अनुसार २०७६ अघि कम्पनीले आफ्नो व्यवसायको आवश्यकता अनुसार जग्गा खरिद तथा बिक्री गर्न पाउने अवस्था थियो। तर, त्यसपछि पहिले नै खरिद गरिएका तथा निर्माण भइसकेका घर, अपार्टमेन्ट र हाउजिङसमेत बिक्री तथा स्वामित्व हस्तान्तरणमा समस्या आएको हो ।
एउटै कम्पनीलाई सीमा, धेरै कम्पनी खोल्नुपर्ने बाध्यता
घिमिरेले वर्तमान हदबन्दी व्यवस्था रियल इस्टेट व्यवसायको प्रकृतिसँग मेल नखाने बताए। उनका अनुसार रियल इस्टेट कम्पनीको मुख्य व्यवसाय नै जग्गा खरिद गर्ने, त्यसलाई विकास गर्ने र घर, घडेरी तथा अपार्टमेन्ट बिक्री गर्ने भएकाले अन्य प्रकृतिका व्यवसायसँग समान ढंगले हदबन्दी लगाउनु उपयुक्त हुँदैन । ‘रियल स्टेट कारोबार भनेको आज हामीले किनेर राख्ने होइन । त्यसलाई किन्ने, बनाउने, आवासीय घडेरी बनाउने, घर बनाउने, हाउजिङ गर्ने, अपार्टमेन्ट गर्ने र बेच्ने हो । त्यसकारण यसलाई सीमित राख्नुहुँदैन,’उनले भने । अहिले एउटै व्यक्तिले फरक–फरक कम्पनी स्थापना गरेर प्रत्येक कम्पनीको नाममा तोकिएको सीमाभित्र जग्गा खरिद गर्न सक्ने तर एउटै कम्पनीले आफ्नो परियोजनाका लागि आवश्यक मात्रामा जग्गा खरिद गर्न नसक्ने अवस्था रहेको उनले बताए ।
यसले व्यवसायीलाई अनावश्यक प्रशासनिक र वित्तीय भार थपेको उनको भनाइ छ । एउटै परियोजना सञ्चालन गर्न चारवटासम्म कम्पनी खोल्नुपर्ने, प्रत्येक कम्पनीको छुट्टाछुट्टै लेखापरीक्षण, कर चुक्ता, कर्मचारी व्यवस्थापन तथा बैंकिङ प्रक्रिया गर्नुपर्ने अवस्था रहेको उनले बताए । ‘एउटा परियोजना १०० रोपनीमा गर्नुपर्ने भयो भने कम्तीमा चारवटा कम्पनी खडा गर्नुपर्छ । चारवटा कम्पनीमा पास गर्नुपर्छ र सबै कम्पनीको खर्च जुटाउनुपर्छ । एउटै कम्पनीबाट हुने परियोजनालाई यसरी टुक्र्याउँदा लागत र प्रशासनिक झन्झट दुवै बढ्छ,’ घिमिरेले भने।
सम्पत्ति रोक्का, बैंकबाट धितो लिलामको जोखिम बढ्यो
हदबन्दीका कारण सबैभन्दा ठूलो समस्या वित्तीय दायित्वमा परेको उनको भनाइ छ। व्यवसायीले परियोजना निर्माणका लागि बैंकबाट ऋण लिएको भए पनि सम्पत्ति बिक्री गर्न नपाउँदा ऋणको ब्याज तिर्नुपर्ने र अन्ततः बैंकले धितो लिलाम गर्न सक्ने जोखिम बढेको उनले बताए । कतिपय परियोजनामा घर तथा घडेरी बिक्रीका लागि बैना लिइसकिएको भए पनि स्वामित्व हस्तान्तरण गर्न नपाउँदा व्यवसायी थप समस्यामा परेको उनले बताए । ‘बैंकको ब्याज तिर्नुपरिरहेको छ, प्रपर्टी त्यत्तिकै रोक्का छ । अर्कोतिर जसले बैना गरेको छ, उसले बैना फिर्ता मागिरहेको छ । फिर्ता दिन सक्ने अवस्था छैन,’ उनले भने ।
स्वामित्व हस्तान्तरण हुन नसकेपछि कतिपय व्यवसायीविरुद्ध कानुनी विवादसमेत उत्पन्न हुन थालेको उनले बताए। घर खरिदका लागि बैना गरेका ग्राहकले बाँकी रकम तिर्नुअघि नै स्वामित्व हस्तान्तरण हुनुपर्ने भए पनि सरकारी रोकावटका कारण त्यो सम्भव नभएको उनको भनाइ छ। ‘सरकारले अहिले पनि ध्यान नदिने हो भने यस्ता व्यवसायीहरू धेरै पत्रपत्रिकामा आउने, बैंकले लिलाम गर्ने र उल्टो व्यवसायी जेल बस्नुपर्ने अवस्था आउने एकदमै नजिकै आइसकेको छ।’ घिमिरेलेका अनुसार बैना फिर्ता दिन नसक्दा मुद्दा खेप्नुपरिरहेको छ। ‘कतिपय मानिसहरूले चाहिँ उल्टो व्यवसायीलाई मुद्दा हालिरहनुभएको छ’ उनले एक घटना सुनाउँदै भने,‘ एक जनाले ३ करोडमा घर किन्नुभयो । २५ लाख रुपैयाँ बैना दिनुभएको छ, २ करोड ७५ लाख रुपैयाँ दिन बाँकी नै छ। अब घर पास गर्न सरकारले खोल्दिएको छैन । किन्नेले किन पास भएन ? ठगी गरेको भनेर मुद्दा हालिदिएका छन्। ’ सरकारले अब पनि यो कुरामा ध्यान नदिने हो भने धेरै व्यवसायीको समस्यामा पर्ने उनको भनाइ छ।
व्यवसायी मात्र होइन, खरिदकर्ता पनि मारमा
हदबन्दीको प्रभाव व्यवसायीमा मात्र सीमित नभई घर तथा घडेरी खरिद गर्ने सर्वसाधारणसम्म पुगेको उनले बताए । कतिपय ग्राहकले घर खरिद गरी रकमको केही हिस्सा भुक्तानी गरेर घरमा बस्नसमेत थालेका छन् । तर बाँकी रकम भुक्तानी तथा कानुनी स्वामित्व हस्तान्तरण प्रक्रिया पूरा गर्न समस्या भएको छ। घडेरी खरिदकर्ताले भने बैना गरे पनि जग्गा आफ्नो नाममा पास गर्न नपाउँदा समस्या भोगिरहेका छन्। ‘व्यवसायी मारमा पर्नेबित्तिकै त्यसको असर किन्नेलाई पनि परेको छ । उपभोक्ता पनि मारमा हुनुहुन्छ, व्यवसायी त झन् ठूलो मारमै हुनुहुन्छ,’ उनले भने । घिमिरेका अनुसार मालपोत कार्यालयले जग्गा खरिद गर्दा कारोबार रोक्न नसकेको अवस्थामा पछि आएर त्यही सम्पत्तिको स्वामित्व हस्तान्तरण रोक्नुले समस्या झन् जटिल बनाएको हो । ‘व्यवसायीलाई त्यही जग्गा किन्दाखेरि मालपोतले रोकेन नि ‘तपाईंलाई हदबन्दी लाग्छ, यो पास गर्न मिल्दैन’ भनेर त्यतिबेलै मालपोतले रोक्नुपर्थ्यो। सरकारी निकायले पास गरिसकेको कुरालाई यसरी रोकिँदा व्यवसायी मारमा परे,’ उनले भने ।
बागमतीमै ३० रियल इस्टेट कम्पनी समस्यामा
महासंघका अनुसार हदबन्दीसम्बन्धी समस्याबाट विशेषगरी काठमाडौं उपत्यका तथा बागमती क्षेत्रमा रहेका रियल इस्टेट कम्पनी प्रभावित छन् । उपत्यकामा मात्रै करिब ३० वटा कम्पनी यस समस्यासँग जोडिएको र तीमध्ये करिब २५ वटा कम्पनीले सम्बन्धित निकायमा निवेदनसमेत दिएको घिमिरेले बताए । तर ती निवेदनको समेत अपेक्षित सुनुवाइ नभएको उनको गुनासो छ । उनका अनुसार समस्या सुरु हुनुअघि जग्गा खरिद, कित्ताकाट, प्लानिङ अनुमति र भवन निर्माणसम्मका सरकारी प्रक्रिया पूरा भएका थिए । तर निर्माण सम्पन्न भएपछि बिक्री तथा स्वामित्व हस्तान्तरणका क्रममा रोक लगाइँदा व्यवसायीले ठूलो आर्थिक क्षति बेहोर्नुपरेको छ । ‘मालपोतले जग्गा पास गर्छ, नापीले कित्ताकाट गर्छ । प्लानिङ पर्मिट हुन्छ, भवन बन्छ । सबै काम सकिएपछि बेच्न जाने बेलामा ‘पाउँदैनस्’ भन्नु कति ठूलो मार हो,’ उनले भने ।
हदबन्दीको कानुन नै संशोधन गर्नुपर्ने माग
घिमिरेले अहिलेको हदबन्दीसम्बन्धी कानुनी व्यवस्था लामो समयदेखि परिवर्तन हुन नसकेको भन्दै समयअनुकूल कानुन संशोधन गर्नुपर्ने बताए । उनका अनुसार मुलुकको राजनीतिक तथा आर्थिक संरचनामा ठूलो परिवर्तन भए पनि भूमिसम्बन्धी कानुन भने पुरानै संरचनामा आधारित रहेको छ । ‘पञ्चायत शासन गयो, बहुदल आयो, लोकतन्त्र आयो, धेरै परिवर्तन भयो । तर भूमिको कानुन २०२१ सालकैलाई यताउता गरेर चलाइरहेका छौँ । अब यो कानुन नै संशोधन गर्नुपर्छ,’ उनले भने । रियल इस्टेट व्यवसायलाई उद्योग वा अन्य प्रयोजनका लागि जग्गा राख्ने क्षेत्रसँग समान ढंगले हेर्न नहुने उनको भनाइ छ । रियल इस्टेट कम्पनीले जग्गा सञ्चय गर्ने नभई परियोजना विकास गरेर बिक्री गर्ने भएकाले यसका लागि छुट्टै व्यवस्था आवश्यक रहेको उनले बताए ।
विधेयक ल्याएर समस्या समाधान गरियोस्
महासंघले विगतमा पनि हदबन्दी हटाउन सरकारसँग पटक–पटक माग गर्दै आएको जनाएको छ। यसअघि सरकारले अध्यादेशमार्फत समस्या समाधानको प्रयास गरे पनि विभिन्न कारणले त्यसले पूर्णता पाउन नसकेको घिमिरेले बताए । उनका अनुसार अहिले पनि सरकारले अध्यादेश ल्याउनुपर्ने आवश्यकता छैन। सम्बन्धित मन्त्रालयमार्फत विधेयक ल्याएर संसद्बाट पारित गरेपछि समस्या समाधान गर्न सकिने उनको भनाइ छ । ‘यो अध्यादेश पनि चाहिँदैन । विधेयक ल्याएर विधेयक पास गर्नेबित्तिकै खुलिहाल्छ। सम्बन्धित मन्त्रालयबाट विधेयक ल्याएर पास गर्ने हो भने यो समस्या समाधान हुन्छ, पहल होस्,’ उनले भने । नयाँ सरकारबाट समस्या समाधान हुनेमा आफूहरू आशावादी रहेको पनि उनले बताए । ‘नयाँ सरकार आएको छ, बुझ्ने सरकार आएको छ । हामीले विभिन्न ठाउँबाट कुरा पुर्याएका छौँ, कुरा पोजेटिभ नै छ । अब आशा गरौँ, व्यवसायीहरूलाई परेको पिरमर्कामा मलम लाग्छ,’ उनले भने ।
कित्ताकाट बन्द हुँदा सर्वसाधारण थप प्रभावित
हदबन्दीसँगै पछिल्लो समय जग्गाको कित्ताकाट बन्द हुँदा घरजग्गा क्षेत्रको समस्या थप जटिल बनेको घिमिरेले बताए । उनका अनुसार भू–उपयोग वर्गीकरणको प्रक्रिया समयमै पूरा हुन नसक्दा साउन १ गतेदेखि धेरै स्थानमा कित्ताकाट प्रभावित भएको छ । यसको असर रियल इस्टेट व्यवसायीभन्दा पनि सर्वसाधारणमा बढी परेको उनले बताए । ‘कित्ताकाट बन्द हुँदा व्यवसायीलाई खासै असर पर्दैन । जहाँ कित्ताकाट खुलेको छ वा वर्गीकरण भइसकेको छ, त्यहाँ गएर व्यवसाय गर्न सक्छन् । तर यसले सर्वसाधारणलाई एकदमै ठूलो असर पारेको छ,’ उनले भने । सर्वसाधारणले आपत्कालीन अवस्थामा आफ्नो सम्पत्ति बिक्री गरेर उपचार, शिक्षा वा अन्य आवश्यक खर्च व्यवस्थापन गर्ने गरेको उल्लेख गर्दै उनले कित्ताकाट बन्द हुँदा यस्तो विकल्पसमेत सीमित भएको बताए । ‘घरमा बुबाआमा बिरामी हुनुभयो, ठूलो उपचार गर्नुपर्यो भने के गर्ने ? ऋण काढ्ने कि भएको सम्पत्ति अलिकति टुक्रा गरेर बेच्ने ? छोरीको बिहे गर्नुपर्यो भने कतिपय आमाबुबा एक टुक्रा जमिन बेचौँ भनेर गर्जो टार्दै आएका छन्। अब त्यही बन्द भएपछि आम नेपालीलाई एकदमै गाह्रो भएको छ,’ उनले भने ।
सरकारलाई तत्काल दीर्घकालीन समाधान खोज्न आग्रह
घिमिरेले हदबन्दी र कित्ताकाटको समस्या पटक–पटक अस्थायी रूपमा समाधान गर्नेभन्दा दीर्घकालीन कानुनी व्यवस्था बनाउनुपर्नेमा जोड दिए । घरजग्गा कारोबारबाट सरकारलाई समेत ठूलो मात्रामा राजस्व प्राप्त हुने भएकाले कारोबार व्यवस्थित रूपमा सञ्चालन हुने वातावरण बनाउनुपर्ने उनको भनाइ छ। रियल इस्टेट कम्पनीले व्यक्तिभन्दा बढी कर तथा प्रशासनिक दायित्व वहन गरिरहेको भन्दै व्यवसायलाई थप जटिल बनाउने कानुनी व्यवस्था पुनरावलोकन गर्नुपर्ने उनले बताए । उनका अनुसार सरकारले घरजग्गा कारोबारबाट राजस्व उठेन भनेर चिन्ता गर्नुभन्दा कारोबारलाई व्यवस्थित, पारदर्शी र कानुनी रूपमा सहज बनाउने नीति ल्याउन आवश्यक छ । ‘यो समस्याको दीर्घकालीन रूपमा टुंगिने वातावरण सरकारले तत्काल बनाइदिनुपर्छ,’ घिमिरेले भने ।
प्रतिक्रिया दिनुहोस्